美國房主在同一所住房中的居住時間更長

2020-01-08 15:53:58
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住房專業人士和經濟學家反復斷言,美國房主在同一所住房中的居住時間更長,并提供了一些有關其原因的理論。

這樣的理論之一就是速率鎖定論。它聲稱,美國人在他們的住房中停留時間更長,以保持較低的抵押貸款利率。當抵押貸款利率上升時,搬到更大,更昂貴的房屋上就變得不那么理想了。

就個人而言,我從來都不是這個論文的粉絲。房主集體由于個人抵押貸款利率而拒絕搬遷的想法違背了既定的經濟基本面。

速率鎖定理論很容易測試。如果這種情況持續下去,那么當抵押貸款利率下降時,焦急等待的房主將把他們的房屋投放市場,庫存將增加。

除了這個周期從未發生過。由于需求好轉而降低利率時,庫存總是下降。唯一一次增加庫存的時候是抵押貸款利率上升,需求下降和銷售下降。

有道理吧?

我們在2013-2014年和2018-2019年再次看到了這一點。在上述每個時期中,當利率上升時,需求下降而庫存上升。但是,當價格下降時,需求變好,每月供應下降。當利率降低時,我們從未見過有人希望釋放庫存。

該理論在邏輯上的另一個謬誤是,它假設房主相信他們將在貸款期限內被鎖定在較高利率的抵押貸款中。也許這些理論家從未聽說過再融資。

事實是人們在需要時就搬家了。那么為什么房屋保有權增加呢?

好吧,如果通常人們在需要時就移動,那么人們在不需要時就不移動也是正確的。

美國人在家里待的時間更長,因為他們擁有的房屋非常適合家庭的需要。在過去的40多年中,家庭規模不斷擴大,而家庭規模卻在下降。

這些天所謂的“入門之家”可能足夠大,直到孩子們離開大學去。多代住房的增長也與此有關。

除非房主住在一個小的單戶居民或公寓中,否則四個十年來推出更大的房屋將符合他們的需求。

如下所示,我們在2015年第二季度的單戶住宅平均平方英尺面積高達2,698:

的確,在房地產泡沫和崩潰之后,缺乏公平性阻止了一些人遷徙,并導致了房屋使用權的增加。

但這是一個古老的故事。

今天,人們因為孩子,學校,工作或離婚而搬家。自1996年以來,除了失業率下降的時期外,新房屋和現有房屋的存量一直穩定。

在這十年中向前邁進,我們確實有一種可能的積極趨勢,可以促進更多的購房者和入門房市場中庫存的增加……孩子們!

美國正在進入30-39歲年齡段的龐大人口群體,而這個年齡段的人群就是結婚和生孩子。

兒童的增加意味著,如果當前房屋太小,則更多的首次購房者應成為購房者。出生率雖然目前很低,但有可能在未來10年內增長。

住房營銷商喜歡“如果是唯一的”借口,以說明住房市場為何未達到創紀錄的高位。“如果只有更好的庫存,我們將有更多的銷售。如果僅利率不那么高,我們將有更多的銷售額。”

我要留給您的是:當您真的有興趣了解美國住房市場時,請當心“僅”借口,并堅持使用數據。

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