投資商業房地產時應避免的5大錯誤

2019-12-27 16:34:43
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房地產投資更多是一門科學,而不是一門藝術,需要仔細規劃和評估各種因素。如果您要投資商業房地產,則需要格外小心,因為投資的門票通常很高,并且有許多因素決定此類房地產的回報和價格升值。商業房地產市場是動態的,決定租金收入潛力甚至房地產價格上漲的各個方面不時變化。政府變更或政策變更也可能對財產為您賺錢的潛力產生巨大影響。在特定區域內的環境影響以及因此在特定區域或區域內與保護地球母親有關的新法律也可能影響建筑物的獲利潛力。

我們來看看投資者在投資商業房地產時應避免的一些常見陷阱甚至疏忽:

1.形式一詞的使用

賣方或經紀人通常會提供有關該物業的潛在收入和創收能力的文件和報告。有時,收入預測旁邊會附加“形式”一詞。這是一個拉丁詞,意思是“為了形式或外觀”。詳細闡述該物業未來創收能力的報告和文件均基于虛構因素。在評估財產的創收潛力時要非?,F實。這可以通過查看該地區的鄰近物業和整體房地產市場情況來完成。

2.不完全調查財產

當您在進行投資之前訪問物業時,大多數賣方和經紀人只會將您帶到建筑物的最佳區域。這些零件將無損壞,或在大火發生后進行翻新。您必須堅持查看整個建筑物及其各個角落。如果該物業用于工業目的,請查看所有存儲原材料的倉庫。存放原材料的商店通常是酒店最糟糕的部分,在您購買酒店后不久可能需要進行大規模裝修。您還必須仔細查看建筑物的新近裝修部分(如果有),并查看是否已進行了盡職的維修工作,否則在購買物業后不久會引起問題。

3.環境法律與限制

請注意在您打算進行投資的地區或區域中適用的環境法律。通常,賣方或經紀人甚至不會談論它。買方可以了解本地和區域允許的活動類型。將您的錢花在房地產上從事某種類型的業務,然后發現該活動甚至在當地是不允許的,這確實是不幸的。為此目的,聘請專家并與當地的中立經紀人進行核對,將是一個好主意。

4.不看房客及其收入

如果您要投資已租戶的建筑物,請仔細查看租戶。那里的商店是什么樣的,每月和每年的銷售額是多少。了解租金與銷售比率也將使您了解租戶是否有可能長期居住。租金與銷售比率低于5%被認為是不錯的。這意味著租金不應超過銷售額的5%。如果租金與銷售比率超過此閾值,則可以避免投資于該建筑物,因為租戶搬出的時間可能遲于后來。仔細查看每個租戶的租賃期限和租賃契據也將有所幫助。如果商業大樓中的大多數租戶都簽署了短期契約,那么在幾年或幾個月的時間里,您更有機會坐在建筑物中空置的陳列室和辦公空間中,這意味著您的收入減少。通常,要花一點時間才能為即將離任的租戶找到新的租戶,而該空間在此期間處于空置狀態。

5.隱藏費用

財產文件和銷售條款中有時會隱藏很多費用由財產的賣方和經紀人決定。這些可以是賣方負責支付的法定稅和地方稅。也可能有即將進行的維修,但賣方正試圖將維修負擔轉嫁給您??赡苡薪ㄖ锏谋kU仍在繼續,賣方可能會向您收取保費。通常,購買由前所有者擁有保險的建筑物不會造成任何傷害,但是本保險單是根據前所有者的需要采取的,可能對您沒有多益,并且對于您將其用于何種用途屬性。例如,先前的所有者可能已經在建筑物中存儲了某種原材料,并為該特定物質或原材料購買了保險。您可能根本不存儲此類原材料,因此,

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