諾斯伍德投資公司在北卡羅萊納州的辦公園區下注12億美元

2019-12-26 16:41:57
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2017年,總部位于紐約的Northwood Investors斥資12億美元購買了Ballantyne Corporate Park,這是夏洛特一家非常成功的530英畝(214公頃)房產。這被認為是北卡羅萊納州歷史上最大的房地產交易。

在11月中旬,在南卡羅來納州基阿瓦島(Kiawah Island)舉行的ULI活動中,羅斯·科萬(Ross Cowan)(現與科恩納基奧斯集團(Cowan Nakios Group)和諾斯伍德(Northwood)的前任高管)采訪了參與交易的諾斯伍德(Northwood)董事總經理馬歇爾·內文斯(Marshall Nevins),討論了該交易。出售以及公司對辦公園區未來的計劃。

三年前,諾斯伍德(Northwood)第一次聽說巴蘭坦的所有者正在尋求出售該物業。內文斯回憶說:“ 2016年夏天,我們接到了有關比塞爾(Bissell)家族的電話-煙熏比塞爾(Smoky Bissell)。”

Smoky Bissell在1990年代中期使用其妻子的家庭擁有的土地開發了Ballantyne。他將物業變成了一個受歡迎的高端區域,不僅為MetLife,Wells Fargo,Snyder's-Lance和TIAA等公司提供450萬平方英尺(41.8萬平方米)的辦公空間,還包括四家酒店和一家高爾夫球場當然,它們都位于一個占地2,000英畝(810公頃)的廣闊社區中,擁有繁華的零售中心。

Bissell和他的家人投入了巨額資金,使Ballantyne成為了一流的公司環境。但是到了2016年,他們開始考慮進行房地產規劃,并希望通過相對缺乏流動性的投資來做些事情。

“我們是由一位資深顧問介紹的,”內文斯說。當時在美國和歐洲擁有約60億美元房地產資產的諾斯伍德(Northwood)肯定對這筆交易感興趣。該公司主要投資于酒店,多戶家庭和零售物業,而不是辦公室。但是內文斯說:“我們認為這帶來了一個機會,讓他們既可以做得很好,又可以選擇。”

畢竟,夏洛特正在蓬勃發展。在經濟衰退后的低迷之后,這座城市反彈,然后出現了一些反彈,人口增長超過了全國平均水平。它是目前發展最快的美國城市之一。這無疑吸引了諾斯伍德。

因此,擁有既有現金流又具有長期增長潛力的現有,高性能資產的獨特機會也同樣得到了利用。內文斯說:“我們知道這將是一項長期投資。”諾斯伍德(Northwood)沒錯,就房地產投資而言,它往往持長期看法,通常使用10至12年的時間框架。

結果,該公司考慮到未來幾年可能出現經濟放緩的擔憂,因此以固定的低兩位數的固定利率融資購買了Ballantyne。他解釋說:“我們的做法是以包括債務和股本在內的全部資本來結束。”“這對這次交易很重要,因為所有交易都立即合并在一起。”

在融資中,諾斯伍德沒有利用該項目的發展機會。這意味著它不必急于開始縱向開發。

現在,兩年后,計劃正在進行中。在夏洛特觀察家報道,過去幾個月是諾斯伍德最終將建設超過2000個多戶單位-某些情況將在位于16層的豪華塔樓,以及300個排屋,300000平方英尺(28,000平方米)的零售和餐廳,以及400,000平方英尺(37,000平方米)的辦公空間。

考慮到夏洛特對辦公空間的需求,辦公空間是理所當然的。但是剩下的就是諾思伍德對巴蘭坦的想法的重新思考,這就是巴蘭坦重新想象的東西。內文斯說:“我們看到了將其從辦公室主導型發展到混合使用的機會。”他解釋說:“我們需要(巴蘭坦擁有的)規模。”他解釋說,畢竟,每天有17,000人在辦公園區工作,這使它在零售,雜貨,餐飲和深夜活動方面擁有巨大的潛在受眾行人焦點。新的住宅單元將進一步推動該開發。

但內文斯警告說,諾斯伍德不想過度建造該物業。“我們希望擁有一種適合步行的城市形態,但我們也希望提供大量的開放空間。如果計劃周全,它會像物理房地產一樣強大而有趣,并且可用。我們希望擁有比任何人更多的東西。”

停車有點麻煩。技術似乎正在推動用戶最終擁有更少的汽車。但是目前,夏洛特是一個非常以汽車為主導的城市。物業越密集,所需的停車位就越多。內文斯(Nevins)表示,諾斯伍德(Northwood)尚未弄清楚,但正在考慮建造大型中央停車場,使人們可以更高效地停車,最終可能會變成其他東西。

當然,所有這些計劃都可能改變。內文斯說:“十年之內,速度可能會放緩,因此我們盡量不要太局限在我們的基本案例計劃中。”“我們總是可以根據市場進行重新評估。”

該公司不打算做的一件事是拆散財產并出售包裹。內文斯解釋說:“整體上擁有和控制大型混合用途資產具有價值和收益,”諾斯伍德相信諾斯伍德相信混合用途正逐漸成為其自身的資產類別,并且受益于擁有一個所有者。

同時,諾斯伍德又重新尋找機會,尋找其他有前途的機會。美國房地產市場是健康的,這意味著價格略高,但該公司并不著急。內文斯說:“我們正在尋找很多東西,評估很多東西,進行一些投資,這是一個低命中率。”他補充說,該公司正在苦苦掙扎的領域中進行一些投資,例如需要重新改造的舊辦公室公園和購物中心等物業。他說:“我們正在尋找有趣的事情要做。”

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