在拍賣中購買財產之前要考慮的三個風險

2019-12-24 16:45:30
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KD。Saravanan,44歲,在馬杜賴,泰米爾納德邦一家私人公司總經理,一直想買房在他的家鄉古迪耶塔姆,韋洛爾。當他知道印度國家銀行正在拍賣那里的房屋時,他看到了一個機會。“銀行的代表來找我關于它的可用性和拍賣,”他說,今年五月2018年,Saravanan支付了約?13十萬買的房子是SBI是拍賣從金融資產的證券化和重建在以前的主人收回會費以及《 2002年擔保權益(薩爾法西)實施法》。大約20個月后,他仍在等待擁有房屋。

根據該法,當借款人不償還其貸款時,貸方可以控制分配給該貸款的資產,而無需任何法院的干預。出借人獲得財產后,便出售或出租該財產,或將財產權轉讓給另一實體。出售財產后,貸款機構保留未付的會費,并將剩余的錢(如果有)提供給違約借款人。

但是,在薩拉瓦南(Saravanan)的情況下,住在這所房子中的家庭聲稱是其所有者,并拒絕撤離。“最初,銀行說,一旦我付清了全部款項,他們就會移交財產。薩拉瓦南說:“現在,他們沒有采取任何利益或行動。”造幣廠已經看到薩拉瓦南收到的拍賣通知和他的財產文件。在本報告提交之前,我們給銀行的電子郵件一直沒有得到答復。

薩拉瓦南的情況并非孤立。在某些情況下,在拍賣中購買了房地產的人遇到了問題,例如沒有獲得財產以及先前的所有者(違約的借款人)對拍賣提出質疑。同樣,拍賣財產的買方也不被視為消費者,因此不能在消費者法院提起訴訟。

這是購房者參加房地產拍賣前應考慮的三個風險。

這不是銀行的責任

財產狀況:財產

通常以其當前狀況進行拍賣,法律用語將其描述為“現狀”或“基礎是”。合伙人庫納爾·阿羅拉(Kunal Arora)表示:“'原樣在哪里'和'原樣在哪里'是可以互換使用的,這意味著該財產將以目前的形式在物理上和法律上進行轉移,包括產權負擔(如有)。律師事務所Lakshmikumaran和Sridharan律師。

換句話說,買主承擔與財產有關的所有風險。“一旦將財產移交給買方,買方就必須對所有權和占有權進行徹底的檢查,所有風險和責任均由買方承擔,” Arora說。

因此,在參加拍賣之前,請訪問該物業,評估其結構狀況,建筑質量,并評估其所需的維修或翻新。

財產權:

人們通常認為銀行或金融機構拍賣的財產會具有明確的所有權。通常,拍賣通知中有一個這樣的子句:就授權官員所知和所知,該財產不存在產權負擔,并且該官員不應對任何未知的現有和未來負責。產權負擔或任何第三方的索賠,權利或應付款。

但是不要犯僅依靠機構提供的信息的錯誤。如果有人在您購買財產后提出索賠,那么銀行或機構不太可能會為您提供幫助。因此,在提交投標書之前,請先對有關產權負擔,財產所有權,前任所有者或任何其他實體的主張和權利以及所有應繳費用進行獨立查詢。

“盡管根據上述法律傳達給投標人的所有權是絕對的和可執行的,但仍可能出現與所有權,占有權和其他負擔有關的問題。這主要是由于在此類銀行建立擔保權益之前,對產權狀況和其他問題的勤奮程度較低。”

擁有問題

對于不動產,例如地塊,房屋或公寓,擁有財產很重要。在某些情況下,銀行或機構僅象征性地擁有該財產(具有所需的文書工作),卻不占有該財產或不具有實物財產。

“象征性擁有是指銀行對某項財產擁有合法權利,即使先前的所有者繼續對該財產擁有實物擁有(占有)。根據法律,銀行必須擁有實物財產,然后將權利轉讓給買方。然而,實際上,銀行通常在沒有正式實物擁有的情況下完成此類交易。”

在這種情況下,買主可能會發現很難像在Saravanan案中那樣使以前的所有者撤出房產。

沒有消費者權益

當您從開發商那里購買房地產時,發現建筑質量與最初承諾的不符,您可以在消費者法院對開發商提起訴訟,要求賠償。

當您購買拍賣行時,此補救措施不可用。“在這種情況下,買方無法訴諸消費者法院。由于沒有商品和服務的“銷售”,因此購買者沒有資格成為“消費者”。”

您可能會發現拍賣物業具有吸引力,因為它們通??梢源蛘鄢鍪?,但并非沒有風險。因此,在競標之前要進行盡職調查。如果需要,請尋求律師的幫助。

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