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您需要了解的有關待售房屋的所有信息

來源:   2020-04-26 16:44:33

對于購房者和購房者而言,很少有瞬間像在您房屋前面的“待售”標志上添加“售出”徽章一樣令人興奮。但是,當您開車穿過街區時,尤其是在尋找房屋時,您可能會偶爾看到張貼“待售”徽章的信息。

那么,房屋待售是什么意思呢?

在賣方接受要約并且雙方之間已簽訂合同之后,將進行待定房屋銷售。當房屋銷售待決時,它不再被視為本地多重列表服務上的有效列表,代理在該處提供有關可用物業的信息。營銷物業的公共站點(包括Zillow,Trulia和Redfin)也從本地MLS中獲取列表信息。當某物業從MLS上撤出市場時,其可用性也會從這些網站上刪除。

待定交易的時間取決于您的居住地。在某些情況下,待決可能包括盡職調查期,在此期間,財產將接受檢查并進行公共記錄檢查,以確保沒有法律問題。在其他市場中,待審核階段可以在盡職調查階段之后開始。在待定期間出現打ic或意外情況可能需要進行新的談判或取消交易,因此買方,賣方及其房地產經紀人必須努力確保交易成功完成。

如何阻止待售房屋掉下來

從接受要約到結束,這筆交易很可能會失敗。以下是房屋銷售失敗的一些常見原因,以及購房者和賣家如何避免這種情況:

融資。購買者可以通過預先獲得抵押貸款來減少被放貸人拒絕融資的機會。實際上,許多賣家在考慮要約時都喜歡預先批準。一旦提出要約并且正在承銷貸款,購買者應避免進行大筆采購或辭職,放貸者可能會視其為危險信號并拒絕貸款。

上門檢查。房屋檢查中發現的問題,例如屋頂漏水或不符合市政建筑法規的裝修,可能會導致談判破裂。購買者應該提前知道他或她處理房屋問題的門檻。賣方可以通過進行上市前檢查來消除意外的問題,該檢查可以使他們在簽訂合同之前將問題解決或向潛在的買方披露??。

評價。貸款人通常需要在抵押批準之前對財產進行評估。如果評估的市場價值大大低于購買價格,則可以拒絕批準的貸款或將其降低到評估的金額。賣方應與他們的代理商合作,以現實的價格為房產定價,而買方應避免陷入競購戰的興奮之中,并提供過高的價格。

留置權在家里。如果產權保險公司發現對財產所有權或房屋留置權的主張存在沖突,則賣方必須在結案前努力解決問題。如果問題無法解決,貸方可能會拒絕批準抵押,或者買主可能選擇走開。

不可預見的情況。直到2020年3月,其他外部因素都不太可能使即將完成的房地產交易脫軌。但是,COVID-19大流行對房地產產生了重大影響。盡管許多在留在家中訂單之前待處理的交易都進行了細微的更改(例如直通車關閉),但新的待處理交易包括了意外情況,以便在出現財務或健康問題時,使買賣雙方更容易退出由于大流行。

這是買賣雙方需要了解的待定銷售流程。

買方在待售中的角色

報價被接受后,買方的實際工作便開始了。買家可以為此階段做準備的最好方法是,從抵押貸款人和產權保險公司到房地產經紀人和檢查員,聘請必要的專業人員。

在大多數市場中,盡職調查期限是在合同簽訂后的10天內。貸款的正式申請將提交給抵押貸款人,以發出評估人以研究房屋和區域,以確定房地產的市場價值。另外,應安排一次檢查,通常,房地產律師會探索該物業的公共文件,以檢查可能影響交易的其他細節,例如為將來擴闊道路而進行的地役權。

購房者通常選擇參加房屋檢查,詢問問題并從檢查員那里了解房屋。然而,在冠狀病毒大流行期間,檢查人員要求所有有關方面在檢查過程中遠離現場,并要求隨后通過電話或視頻通話和書面報告提供報告和詳細信息。“報告本身(以及報告)的體驗確實比以往(大流行)更加直觀了,”總部位于新澤西州薩默維爾的國家房屋檢查公司HouseMaster的總裁兼首席執行官Kathleen Kuhn說。

如果一切都檢查完了,并且雙方協商或同意放棄有關檢查或評估的應急費用,則買家可能會發現自己只是在等待交易日。

但是仍然有工作要做。買方應與抵押貸款人保持聯系,以確保向他們提供所有正確的財務文件,并且抵押貸款承銷沒有問題。延遲可能會推遲截止日期,這可能會給買賣雙方造成麻煩。

在紐約等一些地區,盡職調查是在財產與合同簽定之前進行的,在未決期間的重點是獲得建筑物管理機構的批準。如果您要購買的房屋是房主協會,公寓社區或合作社的一部分,則需要接收有關協會或董事會的信息。在合作社情況下,董事會還需要批準您成為未來的居民。

在未決流程的最后一步-購房的完成-在COVID-19大流行中看到了重大變化,這可能需要更多的準備和耐心。經常在結束協調中發揮作用的產權保險公司正在努力迅速適應物理距離準則,以減少傳播病毒的機會。

與大流行之前相比,關閉可能需要幾天的時間,根據國家的要求,對當地市政當局的立案程序進行更改并找出安全關閉的最佳方法,大流行才能根據州的要求整理出遠程公證授權。“現在,越來越多的產權公司,即使不是全部,都提供路邊關閉服務,”產權和代管業務副總裁兼位于芝加哥地區的產權保險公司Proper Title LLC的顧問Kathy Kwak說。

賣方在待售中的角色

在買方忙于整個待處理流程的過程中,賣方有更多時間放松。“簽訂合同后,賣方要做的就是等待,”紐約市布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)的持牌房地產經紀人麗莎·利普曼(Lisa Lippman)說。

房屋中介通常安排檢查,評估或其他任何對房屋的訪問,但賣方可能需要在場以讓人們進入。賣方還可以選擇見證檢查或選擇離開房屋。

但是,位于俄勒岡州波特蘭的藍鳥房地產公司的所有者和經紀人托尼·米克爾(Toni Mikel)強調,賣方應在交易待定之前確定交易,因為那時他或她沒有能力退出交易交易–只有買方在法律上有能力取消合同,而無需任何實際原因。

由于談判是在盡職調查過程中發現的,因此,“賣方然后可以決定要說什么,”米克爾解釋道。如果物業的估價降低或拒絕對檢查中的表面進行必要的維修,則賣方可以拒絕就價格進行談判,但Mikel指出,如果賣方似乎有意試圖使買方退縮,則可能導致違反合同的訴訟。

對于賣方而言,未決程序的最后一步是搬出并保持房子整潔。買方將在交易完成前幾天進行演練。屆時,利普曼建議她的賣方雇用清潔工。

她說:“他們應該把它留得比掃帚清潔多一點。”當臟污時,買家可能會更仔細地查看細節,并發現釘孔或細小劃痕,否則他們不會指出這些問題。

待售對感興趣的買家意味著什么

如果您正在找房子,并且希望在當地MLS上待報價的物業,您還能報價嗎?

通常,一旦該物業被列為待售,上市代理就不再接受要約,因此您將無法下標。

但是房地產交易可能會因各種原因而失敗,因此,待完成的交易并非已完成。盡管在交易待定期間您可能無法提交正式要約,但是您可以要求您的經紀人與上市代理人聯系以咨詢交易情況,如果該物業重新上市,則可能會被告知。因此您可以在其他買家之前出價。

但是,依靠達成一筆交易可能不是您作為房屋獵人的時間的最佳利用方式。如果由于先前未發現的問題(例如財產留置權或房屋突然損壞)而達成交易,那么您可能也不太希望這樣做。

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