房價過高收入增長過低的隱性原因

2020-01-06 15:04:14
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典型的評估是否可以防止您多付房款?如果不是,那對房價總體而言意味著什么?

一項研究研究了2012年至2015年間房利美(Fannie Mae)取消抵押的特定的8,533套房屋,并對每套房屋進行了兩次評估。第一次評估是在房利美所有權之后進行的,第二次評估是在房屋與買家簽訂合同之后進行的。第二個評估是抵押貸款公司在購買房屋時下達的典型貸方/銀行評估。

第一次評估和第二次評估在六個月之內完成,兩次評估之間的房屋沒有任何改動或修理。最大的區別不是房子。第二次評估的最大區別是評估師知道銷售合同中約定的銷售價格是多少。

知道書面銷售合同中約定的銷售價格是否會影響評估人評估房屋價值的方式?是。它做了。很多。

平均而言,第二次評估比第一次評估高4%。

此外,第一次評估中約有一半的價格低于合同中的最終售價,但第二次評估中只有7%的價格低于合同中的價格。他們稱這種現象為“評估偏見”或“確認偏見”。在銷售合同中,在或高于銷售價格時,存在很大的偏見。

這是問題的一部分。房屋有一個公平的市場價值價格范圍,而不是一個貶值至美元的公平市場價格。但是,房屋評估必須降到一美元以下。如果貸方的評估價格比合同價格低1美元,甚至會給抵押貸款公司(雇用評估人)帶來大量額外工作,對買賣雙方來說都是一個巨大的問題。

貸款人的評估通常是在銷售過程的后期進行的,這使得評估所產生的干擾低于商定的銷售價格會更加糟糕。賣家可能已經搬走了。買家可能已經出售了他們的房屋或取消了當前的租賃。因此,評估師很少會給出低于合同約定價格的評估值。

但是,比合同價格低1%呢?鑒定人是否對房屋價值充滿信心,以至于他們知道房屋絕對是絕對的,不在合同價格的1%之內?2%,3%或4%怎么樣?當評估師知道合同中的銷售價格時,研究中房屋的平均評估價值高出4%。

其中一個我的結論從研究的是,你的貸款人的評價會保護你免于支付方式太多了你的房子,但它不會保護你免于支付幾個百分點太多你的房子。

評估價格蠕變

現在,讓我們來談談這種偏向于高估價(高房價出售)的偏見從長遠來看對房價,家庭債務,財富不平等,收入增長和經濟增長的影響。

該論文提出了一個極有說服力的論點,即評估確認偏差存在,但沒有進行下一步。它沒有討論對房價的總體水平產生向上偏差的宏觀經濟影響。

假設評估結果高4%,這在研究中似乎很普遍。經評估批準的過高的4%房屋銷售價格可能會成為下一個評估者在評估另一所房子的價值時使用的補償(可比較的財產)。然后,那所房子可能成為三分之一的補償,依此類推。如果由于評估偏見而導致每筆銷售都過高,那么房價自然就會趨于緩慢上漲。它被硬編碼到系統中。

即使市場基本面并未推動房價上漲,這種評估價格上漲本身也往往會導致房價上漲。如果市場基本面推高了房價,那么這種評估攀升將趨向于進一步推高房價。

這是現代房屋買賣系統中的一個錯誤,該錯誤會不斷推高房價,使其超出原本的價格(盡管其他人可能將其視為一個特征)。

在過去,美國抵押貸款系統主要由大量的本地儲蓄和貸款組成。這些S&L自己進行抵押,將其保留在自己的書上,收取抵押付款并處理滯納金和止贖。他們可能會使用自己的內部評估師。由于他們通常會保留自己的抵押貸款,因此,在未來任何房地產低迷時期,他們都確實不希望抵押貸款定價過高。標準普爾承擔了所有下行風險。

在1990年代,美國的單戶住宅抵押貸款系統由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)主導。隨著時間的流逝,兩家政府資助的公司變得如此龐大,以至于如果它們是一家公司,它們將是地球上最大的銀行。

房利美和房地美設定了他們將要購買(然后轉售)的抵押貸款的規則,包括評估規則。這種評估系統阻止了他們購買價格過高的房屋抵押貸款,即使它并沒有阻止他們為價格過高的幾個百分點的房屋抵押貸款。顯然,只要價格不算太高,他們就可以購買價格過高的房屋的抵押貸款。也許邏輯是這樣的:“為什么要在房價上漲如此之快的情況下停止出售抵押貸款,而抵押貸款卻被高估了一點?這足夠安全。好吧,只要房價上漲,它們就足夠安全了。

后來,我們得知房利美和房地美的貸款標準在許多不同方面還不夠安全。他們現在從事音樂保護已有十多年了。

評估蠕變的經濟影響

如果有什么方法可以防止現代抵押貸款制度引起的這種自我強化的房價上漲,那該怎么辦?會發生什么?

如果房價漲幅不快,最終對金融業不利,那么他們從抵押貸款中賺取的錢就會減少。(多年來,每個月按揭還款的一半以上只是用來支付當月的利息。)

但是家庭呢?如果家庭的抵押貸款額比其他情況少,那么他們將如何使用這筆錢?他們會花大部分錢。

其中很多將用于購買創造就業機會的東西。較小的房價上漲最終將意味著更多的錢用于購買可創造就業機會,收入和經濟增長的東西。

房價上漲不快的趨勢往往會至少以三種不同的方式改善財富平等:1)通過增加就業和收入增長(見上文),2)通過增加房屋擁有量以及3)通過增加長期住房價格-長期創造房屋所有權的財富。穩定的房價會增加擁有自己的房屋所創造的長期財富。越來越少的房地產繁榮和蕭條意味著更少的低收入者和新的房主在房地產低迷和蕭條中被財務淘汰。

而且他們從那些較小的抵押貸款中沒有花費的錢將被節省下來,從而進一步提高了家庭的財務穩定性。

下一步

這就是假設。評估蠕變的存在,使房屋比應有的昂貴,這對經濟造成了拖累。

現在,我們只需要弄清楚如何阻止評估爬升,以及現代抵押貸款系統的所有其他部分,它們在某種程度上會演變成不必要的長期房價上漲和家庭金融動蕩。

不要告訴鑒定人合同價格

上面的房利美(Fannie Mae)論文建議,除其他事項外,不給評估師任何有關銷售合同中約定的銷售價格的信息的可能性。如果可以執行,理論上它將停止評估價格的上漲。

買家提前評估訂單

另外,根據房貸教授的建議,我建議買主盡早進行自己的評估。但是,現在,如果買方早日完成了自己的評估以幫助進行價格談判,房利美,房地美和其他人通常仍會要求貸方完成貸方的評估,而貸方將向買方收取費用。

買家不想為兩次評估付費。這就是為什么即使在買家仍在與賣方進行價格談判的過程中,評估對買家而言最有價值的情況下,買家也常常不做自己的評估。

評估員可以在過程的早期為買方工作,而不是在過程的后期為貸方工作,這將幫助買方協商價格并減少評估的時間。

從長遠來看,我們可以通過許多不同的方式(包括這兩種方式)幫助穩定房價上漲并最大化家庭財富創造。

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