為什么本地優先開發商和基金必不可少

2020-01-06 15:01:18
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在過去的十年中,美國經濟經歷了創紀錄的擴張,但是強勁的增長并未擴展到該國許多陷入經濟困境的社區。兩黨機會區(OZ)計劃是一種創新的解決方案,可通過鼓勵在這些領域的長期私人投資來彌合差距。資本的涌入將推動經濟增長,并建設住房和其他基礎設施,以振興被拋棄的社區。對合格的機會區基金(QOZF)投資者的重大稅收優惠正成為頭條新聞;但是,應該注意在地方一級需要做什么才能為投資者和該計劃旨在幫助的低收入地區取得積極成果。

社區的關注和在地方一級的積極參與最終將使OZ計劃實現其諾言并發揮其全部潛力。面向本地的開發人員是此過程的關鍵要素,并且在成功取得成果中起著至關重要的作用。他們為什么如此重要,成功的路線圖是什么樣的?

社區第一,開發商領導

以社區為中心的開發者主導的基金很重要,因為它們扎根于社區。能夠吸引關鍵利益相關者(如社區領袖,社區團體,規劃人員和當地政客)參與進來的能力,可以帶來最佳戰略,既可以滿足社區的需求,又可以創建可帶來回報的項目,以吸引大規模的投資以產生影響。開發人員在管理復雜的本地開發項目,監督從構思到計劃,準時完成等方面都具有重要的動手經驗,這對于在機會區中嚴格配置資金的嚴格期限來說絕對至關重要。

這如何在開發人員的日常工作中發揮作用?

大耳朵

作為本地第一的開發商和基金經理,我們在當地的機會區為社區提供了扎實的經驗。在城市簽發建筑許可證之前,開發項目的規劃階段既復雜又耗時。此授權過程需要經驗,耐心和妥協才能贏得項目所涉及的每個人的心。

我們學到的重要一課很簡單:人們只想被別人聽到。居民和社區活動家對變革保持警惕。他們通常不了解房地產開發項目涉及的所有內容,也不欣賞他們如何積極改變管理可負擔住房和城市擴張等緊迫問題。

我的前任公司從圣何塞市中心的圣塔克拉拉谷運輸局購買了非OZ物業,用于擬議的高層住房和零售空間開發時,這個故事就開始傳開。我們與當地的擁護者和居民舉行了初步的社區會議,反應是負面的。當地居民對建筑物感到不安,交通,擁擠和流離失所增加。另外,由于該物業是從區域代理商處購得的,因此我們不得不在正常的城市規劃流程之外進行工作,這使該城市不那么受歡迎。

兩年來,我們舉行了35次社區會議,并積極傾聽鄰居的擔憂。我們解釋了規劃部門的工作方式,地方和州機構要做什么以及多重影響研究顯示了什么。我們就地方性住房短缺問題進行了公開討論。我們討論了為什么我們認為需要在該國第十大城市的中心附近,交通中心和工作地點建造多用途,高密度房屋,而不是造成更多的城市蔓延,使更多的汽車駛上道路,并增加交通噩夢。

我們根據社區和城市規劃者的意見修改了項目計劃。最后,作為堅決批評者的社區成員在市議會面前站起來作證,并批準了該項目。

清晰的眼睛,全心全意

沒有經驗豐富的本地開發人員的全心投入,我們的項目將永遠不會動搖。這是QOZF投資者的關鍵課:社區優先開發商對于投資者和OZ居民取得積極成果至關重要。

盲池QOZF(沒有項目)在籌集資金方面遇到困難也就不足為奇了。要求投資者盲目投資于沒有定義的開發項目和當地實際專業知識的基金,以使其在規定的OZ時間范圍內執行,這是一項艱巨的任務。

成功秘訣是什么?

首先,您必須深切關心您的社區。有思想的發展可以創造積極的經濟影響,并為充滿活力的城市創造更美好的未來。優先考慮建立工作關系并聽取所有重要的地方居民的聲音,包括城市規劃人員,地方當選官員,商業領袖,居民,社區倡導者和非營利組織。

同時,知道您創造有利可圖的投資機會的責任。成功的OZ開發可滿足社區的期望和需求,同時建立可吸引資金為開發提供資金的投資回報。最重要的是,沒有其他人就無法擁有一個。

對于投資者和這個國家的低收入社區來說,機會區是千載難逢的機會,它們將從資本的涌入中受益??梢詫⑦@些資金用于為家庭,學生和老年人建造住房項目,并激活底層的零售和辦公空間,這是振興社區并創造住房,就業機會和更大稅收基礎的重要基礎設施。當地優先的開發商和基金經理對于建立以社區為中心的項目至關重要,這些項目可以為QOZF投資者帶來積極的成果并實現該計劃的真正意圖。

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