關于畢業到大型多戶家庭財產之前從小做起的誤解

2019-12-31 16:28:03
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我遇到了許多投資者,他們認為進入多戶家庭市場的明智之舉是先從小規模開始,然后“畢業”以購買較大的多戶家庭房地產。根據我的經驗,這是一個應該解決的誤解,因為它阻止了那些投資者享受與較大的多戶家庭資產相關的許多好處。我跳過了小型多戶型房屋和單戶住宅,而直接轉到大型多戶型房屋,并且我了解到這是三個最常見的誤解,它們會阻止其他人這樣做。

但是首先,讓我們討論一下什么是“大型”多戶家庭財產以及什么是“小型”多戶家庭財產。盡管沒有官方定義,但大型物業通常為100個單位或更多,而小型物業則小于100。

誤解一:較小的物業更易于管理

我一直都從投資者那里聽到一個誤解,即“較小的物業更易于管理”。實際上,情況恰恰相反。對于大型物業,擁有專業的物業經理非常關鍵,因為如果您不雇用它,它可能會成為您的全職工作。他們涉足經營物業和與租戶打交道的各個方面,包括租金收取,租賃單位,處理租戶投訴,搬入和搬出,雇用團隊維護物業等等。如果您打算進行增值交易,則物業經理可能也會參與裝修和升級。

當您擁有大型物業時,由于他們賺取了一定的費用,因此您可以吸引經驗更豐富,資格更高的物業管理公司。對于較大的多戶家庭物業,大多數物業經理會從有效總收入(或EGI,即收入減去支出,但在您還清債務之前)中收取3%的管理費。對于小型物業,物業管理公司通常會收取EGI的5%至10%,但請記住,小型物業的EGI會低得多。由于較大的房地產產生更高的收入,因此更容易找到更多專業的房地產管理公司來管理您的資產。與更大,更專業的公司打交道使資產管理更加容易。

誤解二:更大的財產更難融資

如果您認為較小物業的融資更容易,請再考慮一下。如果您打算購買更大的多戶家庭財產,大多數貸款人都更愿意為您貸款。政府擔保房利美和房地美的機構貸款,這些貸款中的大部分屬于100萬至1000萬美元的類別,其中100萬美元是大多數機構貸款的最低要求。

因為代理貸款是有擔保的,所以房地產投資者通??梢詮膿碛休^大財產的貸款中獲得比沒有資格獲得此類貸款的較小財產的更低利率。此外,與較小型房地產的貸款不同,貸方主要依靠借款人的信用評分,而大型多戶型房地產則是貸方,而貸方主要依賴于房地產的收入。

規模較小的房產(需要10萬至100萬美元的貸款)最適合銀行貸款。銀行貸款通常是追索性貸款,這意味著如果貸款違約,貸方可以追索借款人的個人資產。代理貸款通常是無追索權貸款,對借款人而言更可取。

誤解三:購買更大的房產需要更多時間

人們的第三個主要誤解是,尋找和管理更大的多戶家庭財產比管理單戶家庭或擁有20個單元的小型財產需要更多的工作和金錢?,F實情況是,尋找和談判一棟100單元的公寓樓并不需要比20單元的公寓房更多的工作。在盡職調查過程中,您可能需要再步行80個單位,但是找到此筆交易和整個法律談判所需的時間幾乎相同。因此,這里存在著巨大的規模經濟:找到并關閉一個100單位的物業所花費的時間比每個20單位的公寓樓的五筆交易要好得多。

摘要

“從小處著手,逐漸發展為更大的屬性”的概念充滿了誤解。與其相比,管理一個較小的屬性要容易得多,實際上,要管理一個較大的屬性也要容易得多。這要歸功于您可以聘請物業經理或管理公司來處理日常運營的大部分職責。大型房地產的融資也容易得多,因為與用于購買小型房地產的銀行貸款相比,代理貸款的利率更低且條件通常更好。最后,您將開始看到大型多戶型房地產的規模經濟,使您可以快速建立投資組合,而不必花較長的時間穿過小型房地產。

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