分析多戶投資市場時要回顧的五個重要指標

2019-12-27 15:41:56
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進行有利可圖的房地產投資需要信息和仔細的分析。在做出任何投資決定之前,您必須問自己很多關鍵問題,并且至少需要審查五個關鍵指標。

1.人口增長率

在預測未來市場波動的所有指標中,人口增長可能是最重要的。住房需求(單戶住宅,公寓住宅還是其他住宅)將根據人口增長的組成而變化,但最終,更多的居民等于更多的需求。

訣竅是您不一定要在人口增長排名前十的位置進行投資,因為這可能只是短期情況。我們最關心的是長期穩定的人口增長-這是我們公司投資標準的核心宗旨之一。只要人口在預期的可預見的未來繼續保持正增長,平均到高于平均水平的人口增長就可以了。

您可以在每個主要市場的多戶定價,新建建筑,租金等中看到這一點。在人口迅速下降或逐漸下降的地方,多家庭資產也處于停滯狀態。

2.就業增長率

租金需求的最大驅動力是人口增長,而人口增長的最大驅動力之一是就業增長。分析市場時,您想了解其創造就業的趨勢。問你自己:

•它是一個穩定的就業市場嗎?

•它的波動幅度是否大于整體經濟?

•在什么時候穩定?

•如果就業增長率比整體經濟波動更大,那是什么推動力?

通常,市場越大,就業機會就越穩定,因為存在許多創造就業機會的人,即現有和新業務。

要記住的三個因素是:

1.醫療保健,政府和高等教育工作很少轉移,并且隨著時間的推移趨于增長。

2.軍事工作可能會根據基礎調整和部署而波動。在以軍事為主要就業崗位的市場上要謹慎。

3.無論經濟狀況如何,制造和虛擬服務工作都可能是不穩定的。

3.就業增長的組成部分

除了總體就業增長數字之外,您還必須研究在何處創造就業機會。例如,工作來源的穩定性如何?對服務和零售工作要謹慎。他們是什么類型的工作:受過白領教育的工作,從事藍領工作或最低工資?主導的就業增長吸引哪個年齡組?例如,年齡在18-34歲之間的人口是租金最高的群體。

4.失業率

看待失業和失業構成與就業增長不同。雖然不是典型的情況,但您的市場可能會出現就業增長上升而對失業沒有相應影響的情況。當創造就業的人口統計數據不同于當前的失業人口時,就會發生這種情況。

通常,您應該尋找失業率低于美國整體市場的市場。如果那里有穩定的趨勢,那么這個特定市場很可能會比失業率高于美國平均水平或動蕩的市場更好。

5.房東/房客法

多戶投資受不同的地方和聯邦政策影響:

•聯邦平等住房法。

•聯邦,州和地方的商業慣例。

•州和地方房東/房客法律。

由于住房是人類的基本需求,因此有多種聲音影響著多戶家庭財產的經營方式和方式。這可能會影響您的稅單,允許的市場營銷慣例,所需的財產生活水平以及房東和租戶的權利。

即使在新的A級建筑群中,驅逐也可能會發生。當您從A類物業降為D類時,驅逐和不良債務活動的百分比會增加。您希望處于一種在驅逐和不良債務情形下為房東提供有利或至少中立的待遇的狀態。

在相對中立的房東/租戶州,驅逐通常需要30到45天,并且如果租戶違反租約,則對造成房東的經濟損失負責。但是,在某些州,驅逐可能需要長達六個月的時間,在此期間,沒有租金收入,也無法求助于失去的租金收入。

分析多戶投資市場可能很復雜。查看關鍵指標可以幫助您評估潛在的獲利能力和風險。長期穩定的人口增長和穩定的就業增長是有前途的投資市場的指標。此外,失業率低于美國整體市場的市場更為有利。中立的房東/房客國家可以減少因遷離或不可預見的情況而造成的損失。對所有這些因素進行徹底的分析可以幫助您做出明智的決定。

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