資本支出預算的良好預算可以幫助您更好地經營物業

2019-12-27 15:40:34
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無論您是考慮進行第一個單戶家庭租賃投資,還是已經擁有龐大的投資組合,分析交易時準備備考預算都是標準做法。備考用于預測收入和支出,盡管它包含了運營預算的大部分要素,但兩者的功能有所不同。

備考對于分析交易至關重要,并用于制定退出策略并幫助確定買家愿意支付的價格。貸款人還使用備考來幫助確定其貸款參數。由于購房者傾向于對一旦控制了物業就可以進行的運營改進持樂觀態度,因此備考通常傾向于最佳情況。

備考通常在購置房地產時準備一次,然后很快被遺忘或忽略。相反,運營預算是財務計劃,既可以指導您的日?;顒?,又可以為您提供評估績效的基準。

重要的是要記住,與購買其他資產類別相比,購買單戶出租(SFR)房屋以及所有其他類型的投資房地產要涉及得多。如果您購買股票,收藏品,藝術品或商品,則可以決定何時購買和何時出售,而市場決定了您的回報,而無需您采取任何進一步的行動。

但是,SFR是活躍的商業企業(即使國稅局認為出于稅收目的它是一種被動投資)。企業所有者(投資者)對收入,支出和投資回報率(ROI)具有高度的控制權,這是運營預算將為您提供幫助的地方。

在為SFR準備收入預算時,重要的是要了解當前的市場,并計劃由于將來的空缺和營銷成本而造成的一些收入損失。Lucky是SFR的所有者,他有長期的租房者,他們可以住很多年并樂于支付每年的租金增長。由于該物業是由舊居民轉移到新居民,因此每年計劃至少有一個星期的空置是比較安全的,但實際上,那一周可能會變成空置房屋的數周,而沒有租金收入。

就像制造商和零售商的“商品銷售成本”降低了可用于支付運營成本的收入一樣,房東在租賃物業上也有同等的收入。這些成本包括尋找潛在租房者的營銷成本,如果您與物業管理公司合作,可能會增加成本或傭金以填補空缺。

您的預算需要考慮多個支出領域:正常運營,周轉成本,小額維修和資本支出。正常操作應該相對容易,以便準確地預算。您應該能夠確定您的管理費,園藝,水電費等將使您付出多少成本。通過更換供應商,您也許可以節省幾美元,然后可以將該計劃納入預算。但是,如果您的游泳池或灌溉水滲漏了,您是否考慮過潛在的成本,例如自來水公司增加的使用費(除了維修費用)?

從一個租戶到下一個租戶的營業額幾乎總是存在成本。如果以前的房客造成了損壞,您也許可以從他們的保證金中收回部分或全部費用(您確實收取了保證金,不是嗎?),但是您無法為正常的磨損而收回這些費用。每隔幾年,您可能需要支付油漆和地板等物品的費用,因此您應該在預算中計劃周轉成本。

使許多SFR所有者絆倒的兩個領域涉及未計劃(和預算)意外情況。小修是意料之外的事情,但可以從現金流量中吸收。非由租戶疏忽引起的小規模電氣或管道維修也將屬于此類。每個人都有自己的門檻,但通常此類類別適用于價格低于1,000美元的商品。

經常被資本支出,尤其是新投資者經常忽略的預算領域是資本支出,通常稱為資本支出??梢杂媱澮恍┵Y本支出,例如進行改進以升級物業,以便您可以收取更多租金并增加價值,或者在屋頂超過其使用壽命后進行更換。其他資本支出是無法輕易預期的驚喜。

如果您有足夠的收入或其他來源的現金流量,盡管預算仍然是一個好主意,但您可能不關心為數千美元的大修提供資金。不過,許多新的投資者都在靠租金支票為生,而預算和實際上每月為CapEx維修留出一些錢,可以使成功的投資與賺錢之間有所不同。

一種策略是制定單獨的CapEx預算,其中概述了您可以識別的物品的壽命和成本,例如屋頂,HVAC,櫥柜,車道,熱水器等。例如,如果該物業的HVAC單位花費4,000美元來更換和預期壽命為20年,則費用為每年$ 200或每月$ 16.67。對每個項目執行此操作,就可以建立您的CapEx預算,但是考慮剩余的使用壽命也很重要。在上面的HVAC示例中,如果您已經20年使用了10年,則您需要將年度CapEx預算分配增加一倍,以便在10年內要更換時獲得全部可用金額。

您可以使用CapEx預算來了解未來可能需要花費的費用,也可以使用它來創建單獨的銀行帳戶并每月實際存入CAPeX預算金額。

包含資本支出預算的良好預算可以幫助您更好地經營物業,為未來做計劃并確定有利可圖的退出策略。

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