成為經受時間考驗 以正確的方式購買投資并賺錢的房地產投資者

2019-12-27 15:39:23
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盡管這是房地產界最普遍的說法之一,但投資者仍然錯過了這一第一步也是最重要的一步的意義。購買時賺錢只是意味著購買“正確”。

當前的牛市使我們所有人看上去都像天才,但正如沃倫·巴菲特(Warren Buffett)所說:“只有當浪潮消散時,您才發現誰在裸泳。”當市場發生變化時,我們將找出誰買錯了。讓我們研究一下以正確的方式購買B級和C級多戶公寓社區的主要原則。

忘記上限價格并關注租金

封頂費率僅在您出售時很重要,每個人的物業經營方式都不同,因此您不應依賴賣方的營業費用。租金應該是購買前最重要的部分。對您的市場進行調查,分析和老式的勘測,以確定您保守且最有可能的租金預測。

您最可能的方案應該是在更新單位,添加新的便利設施并改善物業后的增值預計租金。這些租金率應該是您的目標,并且投資應達到所需的內部收益率(IRR)和現金現金收益率(CCR)。如果您有投資者,請始終承諾不足和交付過多。您最有可能的租金應該非?,F實并且可以實現,但是您還應該擁有一個激進的模型,該模型可以顯示出如果您將租金從公園中撤出,則可能會出現最佳情況的上行空間。

您保守的租金預測應該是在最壞情況下并基于市場修正或衰退的情況。在某些情況下,您的保守租金將低于該物業目前的租金。即使空置率,運營費用高于正常水平以及房地產稅重新評估100%,該物業也應具有正現金流量。如果您的分析顯示現金流為負,那么您要么支付過多,過度杠桿(債務過多),要么過于保守,需要重新考慮保守的租金和費用。作為房地產投資者,您需要對投資進行徹底的可行性評估,并確定該財產是否會產生現金流量。

使您的投資免受市場變化的影響

如果您的購買價格是重置成本的50%或更少,則您應該具有很好的絕緣性。如果您的競爭對手為房產多付了錢或在市場上建造了新房產,您將始終具有降低租金率的競爭優勢,而這比在困難時期讓您的財產被占用的能力更大。

您必須始終保留足夠的現金儲備。當詳細說明您的購置成本時,現金儲備應包括在投資的總成本中。在經濟衰退期間,現金為王。強大的流動性將幫助您渡過難關,并為您提供保持正現金流所需的資源。

適當預算資本支出。投資者在購買時犯下的最大錯誤之一是低估了資本支出以及發生這些支出的時間表。進行盡職調查并獲得準確的出價。始終在資本支出預算中增加一個緩沖(15%到25%)。

不要過度利用。我在當前市場上看到的令人難以置信-投資者將債務置于債務之上。失敗的房地產投資者排名第一的下降是過度杠桿化。債務對于實現可觀的ROI至關重要,但是過于貪婪有一天可能會使您的投資陷入困境。我們最近正在研究一個已簽約的90個單元項目的過渡貸款,經過分析后,我們決定采用傳統的機構融資(10年期,低利率,70%至75%的貸款-值)。盡管過渡性貸款的投資回報率更高,但在市場周期的這一階段,使用過渡性融資并不令我們感到滿意。市場的調整會使您希望自己設定了現實的目標,并將長期低息債務置于自己的財產上。以更高的權益購置物業,

盡職調查

信任但要驗證。我們最近將其中一處物業出售給了州外買家。在檢查期間,他們可能走了三個單元,并稱其為一天。我們無法相信。他們是被動的投資者,接受了檢查,沒有進一步討論。幸運的是,我們沒有什么可隱藏的。在我們的檢查期內,我們會在購買物業之前先走每個單元,您絕對應該這樣做。如果不這樣做,最終可能會帶來意想不到的驚喜。

購買前進行租賃審核。根據我的經驗,在使租賃協議與租金調整一致時,我總是發現差異。通過此審核,您可以與賣方聯系,并可能商討更好的交易,或者證明您的購買價格合理。

始終進行徹底的財產檢查。非常簡單花費必要的時間和資源來獲取有關該屬性的盡可能多的信息。您將有一個準確的預算,談判杠桿和安心。如果您購買該物業,就知道您買得對,如果您決定離開,您也就知道自己買對了,因為一些最好的交易就是您離開的那些。

結論

購買權是明智的。始終堅持您的投資標準。保持自我的控制,并保持自信但謙虛的態度。就像我之前提到的,在這個市場上每個人都是天才,在一個好的市場上賺錢很容易。成為經受時間考驗,以正確的方式購買投資并賺錢的房地產投資者,無論市場是向上,向下還是橫向。

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