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當前局勢凍結了歐洲房地產市場

來源:   2020-03-20 16:37:22

銀行家可能于周二逃離德國商業銀行(Commerzbank AG)的倫敦總部,抱著計算機顯示器,因為他們面臨著在家工作的未知范圍。

在一個街區外,圣保羅大教堂對面的隱形轟炸機形狀的購物中心One New Change的商店幾乎全空了,已經促使包括Hennes&Mauritz AB的H&M服裝店在內的零售商尋求房東的減租。到周四,歐洲房地產之都已經為全面封鎖的前景做好了準備。

在整個非洲大陸,隨著投資者努力評估大規模停工對其租戶支付租金的影響,房地產市場正進入休眠狀態。要求業主給予優惠的公司列表正在迅速增長。同時,一堆被推遲的房地產交易增加。

英國房地產基金已經有超過110億英鎊(約合127億美元)的資產被凍結,因為評估師警告稱,當前局勢已經束縛了歐洲,無法評估其價值。這是疫情最明顯的癥狀之一,也悄然延遲了主要房地產的銷售。

對于支付租金的公司的基本健康狀況造成的突然威脅,對于在歐洲大部分地區一直享受創紀錄價格并突然被迫重新評估的辦公室和倉庫業主來說,是不受歡迎的沖擊。對于零售和酒店業的業主來說,這可能是致命的。

“不斷發展的C當前局勢可能會對房地產產生深遠影響,”皮爾·亨特(Peel Hunt)分析師Matthew Saperia說。“影響可能是深遠的,但目前量化這些影響尚屬推測。”

零售商的麻煩

到目前為止,包括H&M,Superdry Plc,Burger King和New Look在內的零售商已尋求房東的讓步,或表示將暫時停止租金支付。對于像勞拉·阿什利控股公司(Laura Ashley Holdings Plc)那樣苦苦掙扎的零售商,這種病毒已經被證明具有致命性。

同時,由于政府努力控制當前局勢的傳播,包括Unibail-Rodamco-Westfield在內的歐洲購物中心地主被迫關閉許多財產。隨后的市場動蕩已經在迫使四面楚歌的英國零售房東Intu Properties Plc推遲了13億英鎊的融資。

現在,該病毒可能會阻礙Intu實施救援計劃的機會。彭博資訊(Bloomberg Intelligence)高級分析師蘇·蒙登(Sue Munden)表示,資產出售是剩下的少數幾個可以減少債務的工具,在這個市場上將更加困難。她說:“ ??Intu在3月份持續經營,但鑒于債務到期日臨近,到7月它不太可能。”

對于擁有現金的投資者而言,盡管很難找到它們,但仍存在潛在的機會。自疫情爆發以來一直下降的政府債券收益率通常被用作衡量商業房地產定價的指標,因此房地產現在看起來相對更具吸引力。但是經濟增長很大程度上推動了租金的上漲,因此經濟沖擊很可能會給定價帶來壓力。

摩根大通資產管理(JPMorgan Asset Management)房地產策略主管保羅·肯尼迪(Paul Kennedy)在接受采訪時表示:“這是一個如何平衡的問題。”

銷售不良

直到清算回報或放貸人迫使不良銷售之前,幾乎沒有什么可購買的。AEW SA上周推遲了9億歐元(9.78億美元)的辦公組合的發行,該組合計劃于3月第二周在戛納舉行的Mipim會議上向投資者提供。

知情人士說,在倫敦,正在準備出售的建筑物,包括租借給德勤有限責任公司的辦公室,現在都被擱置了?!斗康禺a公報》周三報道,Aviva Plc的投資管理部門推遲了在Euston的1億英鎊綜合樓的出售。

另外兩名知情人士說,其他交易,包括出售倫敦的麗茲酒店,如果能夠取得進展的話,可能會比原先預期的時間更長。經紀人LSL Property Services Plc和Countryside Plc的合并已經處于報廢中。

當不確定性的迷霧消失時,資產管理者將尋求在股票,債券和諸如房地產之類的替代方案之間重新平衡分配,以考慮會影響其權重的相對價格變動。這可能會提供交易來源,因為一些流動性資產的股價急劇下跌,導致一些基金發現自己超重資產。

但這也可能意味著那些一直在高價市場追逐回報,承擔更多風險的基金經理重新評估交易。

摩根大通的肯尼迪說:“在周期的最后,您確實會看到風格的漂移,我們肯定已經看到了。”“當您必須承擔自己承擔的風險時,樣式漂移就成為一個問題。那些會偏離核心的投資者將受到傷害。”

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