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在加拿大的石油首都 房地產過剩加劇了苦難

來源:   2020-04-23 15:41:09

從外部看,大致呈菱形的尼克森塔是卡爾加里天際線最知名的特征之一。在內部,這是一片貧瘠的風景。全部37樓層均為空。

全球主要城市的辦公室房東都受到當前局勢的打擊。在加拿大的能源之都,他們正遭受著三重苦難:當前局勢,油災和建筑狂潮造成的嚴重宿醉。

超過20%的辦公空間是空置的,并且一家公司預測到2021年初將有超過33%的市中心開放,從而形成租金下降,價值下降和地方政府財政“縮水”的循環。

對于曾經繁榮的城市而言,這是一個殘酷的轉折,該城市擁有比加拿大西部其他任何地方都要多的公司總部,在過去十年的能源繁榮期間,幾乎不可能獲得市區空間。

當時市場吃緊,石油市場從2008年的金融危機中迅速反彈,引發了一波發展浪潮,將市區辦公空間擴大了數百萬平方英尺。

現在有史詩般的供過于求。根據Altus Group的數據,優質辦公空間的凈凈租金(房東可得到的租金)已降至每平方英尺不到15加元(合15.30新元)。

Altus數據業務副總裁Ray Wong說,這不到北美兩個最緊張的辦公市場溫哥華和多倫多的一半。

四個建筑物已經完全空了,尼克森大廈(Nexen tower)的面積為600,000平方英尺,是中國中海油將其裁員后的人員搬到新地點之后的最大建筑物。

新的建筑,例如三年前開業的兩塔式Brookfield Place開發項目,仍被市場所吸收。

“辦公樓市場空缺很有可能會增加,可能會大大增加。”卡爾森(Avison Young)卡爾加里常務董事Todd Throndson說。

自2014年開始的長期低油價使加拿大的石油公司遭受了獨特的打擊。

該行業依賴于成本較高的油砂,近年來,這些公司一直專注于裁減總部人員,以削減開支,并與廉價的美國頁巖生產更具競爭力。

該行業還一直受到管道能力不足的困擾,這使得其原油難以運往美國的煉油廠,這給當地的石油價格帶來壓力,并限制了生產商的增長能力。

CoStar的加拿大市場分析總監Roelof Van Dijk說:“有一個卡爾加里人人都習慣:繁榮,蕭條,繁榮。”“而現在,它已經破產了很長一段時間。”

他的公司預計,到明年第一季度,該市市區辦公室的空缺率將上升至33.1%,超過休斯敦和達拉斯等其他能源驅動型城市的空置率。

范迪克說:“這將損害評估價值和他們對這些物業支付的稅款。這將在城市財務中造成巨大的沖擊。”

這場危機已經成為房地產開發商戰略集團(Strategic Group)的主要受害者,該集團去年將其部分商業房地產投資組合納入了債權人保護。

該公司表示,自2014年年中以來,有78位租戶居住在將近575,000平方英尺的土地上,要么沒有生存,要么沒有租出的空間。

危機波及整個城市,打擊了企業主和居民。

市區物業價值的下跌從2015年至2018年將約2.5億加元的物業稅轉移至其他非住宅物業,傷害了其他企業。為減輕公司的負擔,去年該市提高了住宅物業稅。

對于居民來說,這些增長正值一個艱難的時期,其中許多人在石油危機期間失業。

卡爾加里上個月的失業率為8.6%,而且肯定會飆升。艾伯塔省省長杰森·肯尼(Jason Kenney)提高了該省25%失業率的幽靈。

在石油令人震驚的崩潰之后,這些數字都可能在未來幾個月內惡化。

加拿大西部精選公司(Western Canadian Select)是油砂生產的基準等級,本月交易價格低于每桶4美元,遠低于卡爾加里的石油公司要盈利的水平。

肯尼先生表示,該行業可以預期至少有18個月的價格下跌。這可能意味著更多的裁員和更多的空地。

Throndson先生說,房東和租戶將需要共同努力以度過未來的危機。他已經知道一個房東正在允許其租戶僅支付運營成本和稅款,同時暫時跳過凈租金。

他說,另一家銀行在危機初期向銀行家求助,并制定了一項協議,只支付該年余下時間的債務利息費用。

Throndson先生說,從長遠來看,要挽救其辦公市場,卡爾加里將需要在經濟發展過程中進行一些較大的改變,無論這是技術公司的涌入,還是聯邦對國家管道的承諾導致的石油工業的反彈。

對于CoStar的Van Dijk先生來說,實現經濟多元化將是關鍵。他說,許多石油市場分析師預計需求將在10到20年內達到頂峰,而加拿大石油的生產,加工和運往市場的成本通常較高,在這種情況下可能表現不佳。

他說:“問題是,'這是你想要推動經濟發展的行業嗎?'。”“不管是未來的10年,20年,50年,肉汁火車最終都將枯竭。”

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